老人卖房子需要什么手续：核价、共有人签字和资金监管

2026 年 10 月 16 日，上海虹口区人民法院的一起判决被媒体披露，细节读起来很难受：一对年近八旬的老夫妻，老先生患阿尔茨海默症、持精神残疾二级证，老太太 2025 年确诊恶性肿瘤后卧床，独生女常年在国外。两名做房产中介的人得知情况后，多次上门送饭、陪聊，然后游说老人把虹口区那套正在出租的房子卖掉养老。

2025 年 6 月 2 日，老先生代卧床的妻子签了买卖合同，成交价 70 万元，定金 1 万元，余款约定过户之后再付。第二天去交易中心办过户，老太太由救护车送来，全程躺在担架床上接受询问。税务机关核定的这套房子的计税价格是 220 万余元。过户后不到一周，老人被送到苏州一家养老院，老太太在入住次日凌晨去世。

#老人被中介哄骗220万房只卖70万# 这条话题下面，被反复引用的是微博正文里那句描述：「一人病危，一人患有阿尔茨海默症」。

法院最终的结论是撤销这份买卖合同，判买方赔偿损失。下面不复述案情，讲清楚三件事：核价怎么做、共有人和付款顺序怎么定、真出了事还有没有救。

这单是怎么成交的：定价和付款顺序都反着来

为什么同一套房子能卖到核价的三分之一？先看这单里两个反常的地方。

第一个反常是价。70 万元这个数字，连税务机关核定的计税价格 220 万余元的三分之一都不到。房子在虹口区，还在出租状态，正常挂牌不会是这个量级。

第二个反常是付款顺序。合同写的是先付 1 万元定金，余款过户之后再付。买卖二手房，钱和证谁先动，决定了风险落在谁身上。先过户后付钱，等于把房子先交出去、钱留在对方手里，卖方唯一的抓手只剩一张合同。

法院在判决里点出的正是这两处：交易价格远低于税务核定的计税价格，合同约定先过户后付款，双方权利义务显著失衡。再叠加两位老人的身体状况、两天内仓促成交、买方连屋都没进去看过，最终认定符合《民法典》第一百五十一条「显失公平」的情形。

这条判例对普通家庭的意义不是「可以反悔」，而是：定价和付款顺序这两步错了，后面要么打官司，要么认亏。

核价怎么做：三个价格先摆到桌上

老人卖房最容易吃的亏，是把中介嘴里的一个数字当成了市场价。核价这件事，至少要摆三个价格出来。

• 同小区近三个月的真实成交价。注意是成交价，不是挂牌价。挂牌价是业主的期望，成交价才是市场。看三套以上，去掉最高最低。
• 税务核定的计税价格。这个数字在过户环节一定会出现，上海这单里它是 220 万余元，而合同价是 70 万元。两者差得越远，越容易被认定为价格异常。
• 中介给出的评估价。可以听，但不要只信一家。同一套房子，两家中介报出来的价差出一成很常见。

三个价格摆在一起，落差在哪里一目了然。落差大，说明有人在压价；落差小，说明这个价基本站得住。

再往下一层：中介费本身也是可以算的。房产经纪服务收费实行市场调节，总价 1% 到 3% 比较常见。杭州的分档累进算法是：100 万以下部分买卖双方各 1.5%，100 万以上部分各 1%。一套 400 万元的房子，买卖双方各付 4.5 万元，合计 9 万元。

这笔钱花得值不值，取决于中介做了什么。房源推广、客源匹配、合同协助、跑手续，这四件事里，后两件现在有官方通道可以自己做，前两件才是中介真正的价值。

中介费多少、怎么算：分档累进和自行成交两条路

二手房买卖，法律上没规定必须过中介这道手。2025 年佛山修订的《存量房网上交易规则》，就把「通过经纪机构交易」和「买卖双方自行交易」并列成两套流程，自行交易依次走核实信息、网签、资金监管、转移登记。

想省这笔钱，路是通的。不少城市的住建部门都开了「个人自主挂牌房源」通道，把买卖双方自行成交的环节摆到台面上，房源核验、网签、资金监管都能自己走。

但省钱有代价：带看、谈价、跑手续全部自己来。老人独自卖房，我不建议走全自主这条路，缺的往往不是钱，是判断力和跑腿的人。

折中的办法是「半自助」：价格自己核，合同用官方制式文本，网签和资金监管自己办，只把带看和客源交给中介，费用按单项谈。谈的时候把服务清单写下来，做哪几件事、收多少钱，一项一项对。

签字和过户怎么做：共有人、网签、资金监管三步

为什么老人卖房一定要把所有共有人拉到现场？因为共有房产的处分权不是一个人的。这起案子里，房子是老夫妻的共同财产，老先生作为共有人之一，正是他主张撤销的权利基础。

三步走：

1. 产权自查。到不动产窗口或当地政务 App 打印产权信息查询单，确认没有查封、没有异常抵押、没有居住权限制、没有租赁备案。这一步很多家庭跳过，跳过的代价是后面全部作废。
2. 网签备案。用当地住建或不动产平台的制式《存量房买卖合同》，不要从网上下模板。济南的规则是网签备案后 90 天内必须申请转移登记，过期一方可单方撤销。
3. 资金监管。买方把钱存进监管子账户，双方办转移登记，登记完成后 1 到 2 个工作日内监管资金划给卖方。威海、济南的资金监管都不收费。

第 3 步是最值钱的一步。全部房款都能纳进监管：定金、首付款、商业贷款、公积金贷款、一次性全款。走这一步，卖方就不需要赌买方的信用。

顺便把税费也算清：卖方主要是个税和增值税，满五唯一可免个税，满 2 年免增值税。谁承担、怎么算，写进合同。

帮老人卖房怎么排步骤：五步做完再签字

把上面的东西收成一张顺序表，照着走：

1. 先开会。老人的真实意愿、要不要卖、卖了住哪里，全家先说清。子女不在身边的，提前把授权和联系方式理好。
2. 再核价。三个价格摆到桌上，定出一个底价，底价写在自己纸上，不写在委托书里。
3. 然后定付款顺序。坚持网签加资金监管，定金、首付、尾款全部走监管账户，不接受私下转账。
4. 签字当天，所有共有人到场。行动不便的，提前办委托公证，不要用「代签」蒙过去。
5. 过户后交房，把物业、水电、燃气结清，户口迁出写进合同。

五步里最容易省掉的是第 1 步和第 3 步。第 1 步省了，家里后面吵；第 3 步省了，钱可能收不回来。

真出了事怎么救：可撤销的四种情形

已经签了、已经过户了，还有没有救？有，但要看你踩的是哪一条。

《民法典》第一百五十一条写的是：一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求撤销。法院在这起案子里认定显失公平要同时满足两头：主观上有利用对方困境的故意，客观上对价显著偏离市场。

对照下来，能支撑撤销的事实通常集中在这几类：

• 交易时一方处于重病、意识不清、认知障碍状态，有医院记录或残疾证
• 成交价与税务核价、同小区成交价差距过大
• 履行方式明显失衡，比如先过户后付款、约定尾款期限过长
• 交易过程仓促，几天内完成，且买方未实地看房

这四条不是标准答案，是法官在判决里逐条比对过的角度。真遇到事，第一时间做的是保全证据：病历、诊断证明、残疾证、聊天记录、转账记录，一份都别丢。

家里老人要卖房，先做这五件事

如果家里老人正在被中介围着转，今天就能做的五件事：

1. 把这套房子同小区近三个月的成交价查出来，写在纸上给老人看。
2. 到不动产窗口打一份产权查询单，确认有没有查封、抵押、居住权。
3. 把身份证、房产证、银行卡收到老人信得过的人手里，别放在中介那儿。
4. 跟老人约定一句：任何要签字的文件，先拍照发家人群。
5. 房子有共有人（配偶、子女名下份额）的，签字当天全部到场。

常见问题

老人被中介哄骗 220 万的房只卖 70 万，这种合同法院怎么判？

判撤销。法院认定交易显失公平，依《民法典》第一百五十一条撤销合同，并由买方赔偿损失，判决已生效。

老人卖房子需要儿女签字吗？

不需要儿女签字，但需要所有产权共有人签字。房产证上只有老人一个人名字、又是婚后共同财产的，配偶那一份也要到场或出具公证委托。

老人卖房子需要什么手续？

五步：产权自查、核价、签制式买卖合同、网签备案、资金监管后过户。走完全部流程，房款从监管账户划到卖方账户才算收完。

老人卖房需要子女同意吗？

法律上不需要，实务上强烈建议。子女参与的意义是核价和把关付款顺序，这起案子里真正被利用的，正是老人对大宗交易的判断力。

老人卖房后续麻烦的解决方法是什么？

麻烦通常出在两处：钱没收齐、共有人没签字。前者靠资金监管解决，后者靠签字当天全员到场解决。已经出问题的，走诉讼撤销或主张违约。

我经手过几套老人房的处理，最深的体会是：这类交易翻车从来不是因为价低，而是因为决定太快、签字太顺。慢三天，多问两个人，结果会完全不同。